Immobilien-Investments
Investieren Sie in echte Werte:
 
Einzel-Investment oder ganzes Portfolio - erschließen Sie neue Anlage-Möglichkeiten und Kapitalquellen.

 

Direkte Immobilieninvestments sind heute gefragt wie nie zuvor. Kein Wunder, denn hochwertige Immobilien kombinieren attraktive Renditechancen und maximale Sicherheit. Vorausgesetzt, man hat einen Partner oder einen Club mit Experten an seiner Seite, die auch über die nötige Erfahrung und lokales Know-how verfügen. Willkommen beim Techcyber Investmentclub – Ihrem Partner für professionelle Immobilieninvestments insbesondere Wohnungen und Zinshäuser in Österreich, Deutschland, und der Schweiz.

Was ist der Leverage Effekt & der Fremdkapitalhebel? 

Als erstes stellen wir uns die Frage, warum der Leverage Effekt so mächtig ist.

Normalerweise benötigen wir für alle Art von Investments eine Menge Eigenkapital. Dieses Eigenkapital investieren wir in eine Assetklasse, um dann auf das eingesetzte Kapital Erträge und Zinsen zu bekommen. Je mehr Eigenkapital wir einsetzen, desto mehr Erträge können wir generieren.

Oft ist dieses Eigenkapital begrenzt und bei vielen Investoren der Flaschenhals. Vor allem, wenn man in etwas investieren möchte, was größer als das eigene Budget ist.

Selbst wenn sich eine Familie ein Eigenheim kaufen will, dann kauft sie das in den wenigsten Fällen in bar.


An dieser Stelle kommt der Fremdkapitalhebel ins Spiel. Wir borgen uns Geld von der Bank, um ein größeres Investment tätigen zu können.

Das Gleiche machen die meisten Menschen der Welt, um sich Konsumgüter zu kaufen. Der neue Fernseher, die neuen Möbel oder das Auto werden über einen Kredit (Fremdkapital) finanziert und somit kann man sich mehr kaufen als man sich eigentlich leisten kann.

Wir ziehen uns Kaufkraft aus der Zukunft in die Gegenwart.

Genau das funktioniert ebenfalls bei Investments. Wir können einen Kredit aufnehmen, um dadurch Geld zu bekommen und dieses zu investieren.

Dieser Kredit kostet uns Geld (Zinsen der Bank) und verringert unseren Gewinn bei dem Investment.


Wenn allerdings die Gewinne aus dem Investment größer sind als die Kosten für den Kredit, dann lohnt es sich den Kredit aufzunehmen und damit das Investment zu hebeln.

Wikipedia schreibt dazu: „Als Leverage wird die Hebelwirkung der Finanzierungskosten des Fremdkapitals auf die Eigenkapitalverzinsung verstanden. So kann durch Einsatz von Fremdkapital die Eigenkapitalrendite einer Investition gesteigert werden. Dies trifft jedoch nur zu, wenn ein Anleger Fremdkapital zu günstigeren Konditionen aufnehmen kann als die Investition an Gesamtkapitalrentabilität erzielt.“

Als Beispiel nehmen wir ein Investment von beliebiger Größe, welches eine garantierte Rendite von 10% hat und einen Kredit, der uns 3% Zinsen kostet. Wenn wir beispielsweise Eigenkapital von 10.000€ in dieses Investment stecken, dann bekommen wir in einem Jahr 10% auf die 10.000 investierten Euro. Wir machen einen Gewinn von 1.000€. In der zweiten Variante nehmen wir einen Kredit von 50.000€ und investieren das Geld in das gleiche Investment. Die 50.000€ erwirtschaften wieder 10% Rendite, welche diesmal 5.000€ wären. Gleichzeitig müssen wir der Bank 3% Zinsen auf die 50.000€ zahlen, was 1.500 € sind. Somit bleibt uns ein Gewinn von 3.500€ (5.000€ minus 1.500€).

Wir sehen also, dass wir mit dem Fremdkapitalhebel mehr Gewinn generieren können, als wenn wir nur unser eigenes Geld einsetzen.

Rein theoretisch kann das bis ins Unendliche gehen, allerdings ist dieses Modell oft durch zwei Faktoren begrenzt. Erstens sind die meisten Investmentmöglichkeiten nicht unendlich groß und zweitens bekommen wir bei der Bank nicht unendlich Kredit.

Als drittes steht einer Rendite immer ein Risiko gegenüber. Die wenigsten Renditen sind garantiert und sehr oft können sie schwanken. Sollten die Renditen unter den Zins des Kredites sinken, dann machen wir Verlust.

Gerade aus dem letzten Punkt ist zu sagen, dass sich nicht alle Investments zu einem Hebelprodukt machen lassen. Vor allem wenn der Gewinn ein Investment stark schwankt (volatil ist), dann ist vom Hebeln durch Kredite abzuraten.

Im Folgenden will ich vier Möglichkeiten zum Vermögensaufbau beschreiben und deren Auswirkungen des Leverage Effekts.

Wie nutze ich den Leverage Effekt beim Vermögensaufbau mit Immobilien?

Wie oben bereits geschrieben, werden die aller meisten Immobilien mit Fremdkapital gekauft. Immobilien sind sowohl für Kapitalanleger und Investoren als auch für Eigenheimnutzer sehr teuer. Daher werden Immobilien fast immer auf Kredit gekauft, lediglich die Kredithöhe ist unterschiedlich.

Da die Immobilien als Investition einen Gewinn abwerfen (Mietzins), kommt hier der Leverage Effekt zur Geltung.

Um die Beispielrechnung vergleichbar zu halten, nehmen wir die gleiche Rendite wie bei den Aktien. Wir rechnen also mit einer Mietrendite von 8,34%, was bereits sehr hoch ist. In meinem Portfolio habe ich im Schnitt eine Mietrendite von 8.49%.

Durch das Hebeln entstehen Kosten durch Zinsen von ungefähr 2% und nicht umlegbares Hausgeld von 1,3%. Rechnen wir beides konservativ aufgerundet zusammen auf 3,5%. Somit haben wir bei einem eingesetzten Kapital von 10.000 Euro eine Rendite von 4.84% (8.34% minus 3.5% Kosten).

Diese 4,84% Eigenkapitalrendite haben wir aber nicht auf die 10.000 Euro, sondern auf die gehebelte Summe von 100.000!

Schließlich bekommen wir ohne Probleme eine 100%-Finanzierung und müssen beim Kauf der Immobilie nur die Kaufnebenkosten tragen. Eine Immobilie von 100.000 Euro können wir also mit 10.000 Euro kaufen.

Mit den 4,84% auf die 100.000 Euro bekommen wir jedes Jahr 4.840 Euro. Da wir nur 10.000 Euro eingesetzt haben, macht das eine Eigenkapitalrendite von 48,4%. Und 48,4% sehen doch schon viel besser aus als 8,34%.

Wenn wir also 4,84% über 10 Jahre auf 100.000 Euro bekommen, dann haben wir einen Gewinn von 60.424,29 Euro. Davon müssen wir noch die Kaufnebenkosten von 10.000 Euro abziehen, also bleiben uns rund 50.500 Euro.

Ein zusätzlicher Pluspunkt ist, dass man mit der Inflation anstatt gegen die Inflation arbeitet. Man baut das Vermögen mit Absparen anstatt mit Ansparen auf.

Die Schulden werden durch das Absparen weniger und die übrigen Schulden durch die Inflation weniger wert. Das Prinzip habe ich in meinem Leitfaden für Immobilien-Investments näher beschrieben.

Eigenkapitalrendite-meines-Portfolios.jp
Was sind die 10 häufigsten Fehler beim Investieren in Immobilien?

Es gibt viele Fehler, die man bei einem Investment in Kapitalanlage Immobilien machen kann. Schließlich geht es bei Immobilien immer um viel Geld. Und ohne ein Mindestmaß an Grundlagenwissen kann man in diesem Bereich genauso leicht Geld verlieren, wie man es mit einem gesunden Basiswissen verdienen kann.

Warum klappt eine Investition in Immobilien nicht immer?

Ich habe einmal zusammengetragen, welche Fehler die Anfänger beim Immobilien Investment typischerweise machen. Das Schöne ist: Diese Fehler müssen wirklich nicht sein! Die meisten Menschen zahlen das Lehrgeld im Immobilienbereich nur, weil sie sich nicht informiert haben.

 

Hier sind die 10 häufigsten Fehler beim Immobilienkauf:

 

1. Kauf nach emotionalen Gesichtspunkten und nicht nach Zahlen/Daten/Fakten

Gerade Anfänger gehen an das Thema Immobilien Investment genauso heran, wie an den Kauf eines Eigenheims. Sie richten die Wohnung gedanklich ein, vermissen die goldenen Wasserhähne und bemängeln die fehlende Badewanne. Dass es jedoch Mieter gibt, die ganz andere Bedürfnisse und Wünsche haben, das vergessen sie dabei. Und was sie auch vergessen: Dass sie mit den Immobilien Geld verdienen wollen. Und dass es dann wichtig ist, dass die Zahlen stimmen. Natürlich muss die Immobilie selber in einem gut vermietbaren Zustand sein, aber sie muss eben zum Mieter passen und nicht zum Vermieter. Dem Vermieter müssen in erster Linie die Zahlen, Daten und Fakten passen und nicht das Wohnerlebnis. Dazu gehört auch eine vernünftige Renditeberechnung. Womit wir zum nächsten typischen Fehler kommen.

2. Die Rendite wurde nicht oder falsch berechnet

Viele Kapitalanleger lassen sich von der Mietrendite zum Kauf verleiten, die der Makler in seinem Exposé anpreist. Diese Art der Immobilienrendite sagt jedoch rein gar nichts darüber aus, wie sich das eingesetzte Kapital des Investors tatsächlich verzinst. Dafür müsste der Anleger die Eigenkapitalrendite des Renditeobjektes berechnen. Und die meisten wissen nicht, wie das geht und welche Faktoren überhaupt in diese Berechnung hineingehören.

3. Die Finanzierung ist nicht maßgeschneidert

Die meisten Bankberater haben selber gar keine Kapitalanlage Immobilie und ihnen fehlt schlicht das Wissen dazu, welche speziellen Anforderungen die Finanzierung bei einer Kapitalanlage Immobilie hat. Sie bieten dem Kapitalanleger die gleiche Finanzierung an, wie einem Eigenheim-Käufer. Und in den seltensten Fällen passt diese auch zu einem Immobilien Investment. Deswegen ist es wichtig, sich selber ein Basiswissen für die Finanzierung von Kapitalanlage Immobilien aufzubauen.

4. Die Miete ist nicht hoch genug

Damit sind die Kosten des Renditeobjektes oft höher als die Mieteinnahmen. Der Anfänger geht dann davon aus, dass er die Miete ja erhöhen kann. Aber eine Mieterhöhung unterliegt sehr strengen, gesetzlichen Vorgaben. Zudem gibt es Obergrenzen, die man auf keinen Fall überschreiten sollte. Deswegen sollte sich jeder Kapitalanleger einen Überblick über die marktüblichen Mieten verschaffen. Und wenn er eine vermietete Wohnung kaufen will, dann sollte er vor dem Kauf die Mieterhöhungsmöglichkeiten prüfen.

5. Die Lage der Immobilie ist für eine (Wieder-)Vermietung nicht optimal

Man hört zwar immer wieder, wie wichtig die Lage beim Investieren in Immobilien ist, aber viele Anleger beherzigen diesen Faktor nicht. Bei der Lage ist vor allem wichtig, dass ein typischer Mieter mit allem versorgt ist, was er braucht. Und viele Kapitalanleger gehen zunächst von ihren eigenen Bedürfnissen aus. Und sie vergessen zudem, dass sich die Lagefaktoren auch verändern können. Wenn plötzlich eine Bahnlinie neben dem Grundstück gebaut wird, dann sinkt der Preis schneller als man glauben kann. Und dann noch einen Mieter zu finden, der eine hohe Miete zahlt, ist nahezu unmöglich.

6. Der Immobilienmarkt in der betreffenden Region ist in einem Abwärtstrend

Oft gibt es Kapitalanleger, die in einer Region leben und aufgewachsen sind, in der sie sich wohlfühlen. Sie kommen gar nicht auf die Idee, den Trend in dieser Region zu untersuchen. Gibt es eher Zuzug oder Abwanderung? Gerade in ländlichen Gebieten ist das Investieren in Immobilien oft heikel. Wer mit Leib und Seele gerne in einem kleinen Dorf weit ab von der Zivilisation lebt, darf leider nicht davon ausgehen, dass die Zielgruppe für potenzielle Mieter für diese Gegend hoch ist.

7. Der Kaufpreis der Immobilie ist inzwischen zu überteuert

Das ist leider in vielen Regionen Deutschlands inzwischen oft der Fall. Gerade München ist ein gutes Beispiel und in aller Munde. Die Stadt hat einen sehr hohen Wohnwert und einen hohen Zuzug. Auch für die nächsten Jahre wird ein großer Mangel an Wohnraum prognostiziert. Aber: Die Kaufpreise sind inzwischen so stark gestiegen, dass die Mieten die höheren Investmentkosten nicht mehr auffangen. Der Investor kann also häufig mit dem Wohnungskauf gar keinen Überschuss mehr erzielen.

8. In die Immobilie muss im Nachgang zu viel für die Instandhaltung investiert werden

Dies ist ein häufiges Problem, denn oft werden schon bei der Besichtigung Mängel übersehen oder die Kosten für eine Renovierung unterschätzt. Die Preise für diese Arbeiten sind in den letzten Jahren sehr gestiegen und die Handwerkerfirmen sind gut ausgelastet. Damit rechnet ein Anfänger beim Investieren oft nicht. Außerdem: Es gibt viele Investoren, die sehr viel Gewinn damit erwirtschaften, dass sie Immobilien aufwerten. Deswegen meinen viele Einsteiger, ebenfalls ein renovierungsbedürftiges Gebäude kaufen und aufwerten zu können. Oft zahlen sie dann deutlich mehr für die Maßnahmen, als sie kalkuliert haben.

9. Keine Bonitätsprüfung des Mieters bei Neuvermietung

Auch dies ist ein typischen Anfängerfehler. Wer das erste Mal vermietet, dem ist es oft unangenehm, den Mietinteressenten auf den Zahn fühlen zu müssen. Wenn der Interessent einen netten Eindruck macht, dann wird ihm lieber mit einer großen Portion Hoffnung die Wohnung zugesagt, als dass er finanziell unter die Lupe genommen wird. Dabei ist es völlig normal, gewisse Bewerbungsunterlagen anzufordern und genau zu prüfen. Denn der zuverlässige Mieteingang ist doch für den Vermieter die finanzielle Basis für den Erfolg des gesamten Investments.

10. Das Einbringen von zu viel Eigenkapital

Dieser typische Anfängerfehler schmälert die Rendite enorm. Da wir fast alle so erzogen sind, dass Schulden generell schlecht sind und von vornherein niedrig gehalten werden sollen, investieren viele Einsteiger zu viel Eigenkapital. Sie nutzen weder den Fremdfinanzierungshebel, noch kennen sie den Unterschied zwischen Schulden für Eigenheime und Schulden für Kapitalanlage Immobilien. Dass sie durch einen hohen Eigenkapitaleinsatz sehr viel weniger Eigenkapitalrendite haben, wissen sie gar nicht. Und da sie die Renditeberechnung ebenfalls nicht durchgeführt haben (siehe Punkt 2.), klagen sie dann darüber, dass sie gar kein passives Einkommen mit ihrer Immobilie verdienen.

Quelle: https://www.jeder-kann-immobilien.de/die-10-haeufigsten-fehler-beim-investieren-in-immobilien/

Ein Investmentbanker der sich sehr erfolgreich auf Immobilien spezialisiert - Gerald Hörhan 

Gerald Hörhan – der Investment Punk ‎- ist ein österreichischer Investmentbanker, Immobilien-Investor, Online Unternehmer und Publizist.

Hörhan besuchte das Gymnasium in Mödling und studierte danach an der Harvard University angewandte Mathematik sowie Wirtschaft und wurde 1997 in die Studentenverbindung Phi Beta Kappa gewählt. Danach war er als Analyst für Mergers and Acquisitions bei der Privatbank JPMorgan Chase & Co. in New York und als Berater bei McKinsey & Company in Frankfurt tätig.

Wenn Sie mehr über Gerald Hörhan und seine Investmentstrategien erfahren wollen klicken Sie auf den Link. https://www.investmentpunk.com/

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